FC2ブログ
11月≪ 12345678910111213141516171819202122232425262728293031≫01月

スポンサーサイト

--/--/--
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
--:-- スポンサー広告

遺産相続1

2009/12/14
業務請負の問題点の指摘(資料①)


業務形態:土地分筆登記をへて相続登記完了後の不動産コンサルティング業務

所在:*****                   

目的:各相続人の不動産売買及び敷地内での新築住宅の建築



不動産コンサルティングの業務委託をうけ、業務に着手する前に感じた問題点。
①敷地(相続不動産)の分配方法について。
相続後の敷地面積割り振りは次の通りです。
1番1がAさん(母)名義で地積は500㎡。
2番、3番、1番2がBさん(長女)名義で3筆の合計地積は250㎡。
1番3、1番4、1番5がCさん(長男)で3筆の合計地積は250㎡

この分配を全体の面積割合からみてみると、
500㎡(Aさん名義)+250㎡(Bさん名義)+250㎡(Cさん名義)
=1000㎡より、

Aさんは4分の2相当
Bさんは4分の1相当
Cさんは4分の1相当
より一見みると面積割合は法定相続分で分配されている。
しかし、実際の時価評価額はどうだろう?

問題点1.(2番地上には建物が存在しています。建物が建築されている場合の相続物件の価値と評価は?)
Bさん名義の2番に注目してください。
2番についての相続割合(面積)はこれでいいのだろうか?
この土地の上には相続発生時にはBさん所有の建物が存在しています。
その場合、土地の評価は他の建物が存在しない土地の評価と比べて評価は同じか否か?
私は少し疑問に思います。なぜなら、土地の上に建物が存在しているということは地上権が設定されていると考えられるからです。例えば極論ではあるが地上権がある場合は借地権割合により時価相場の半額だと考慮するとこの2番の面積130㎡(約40坪)、をBさんは分配されているが実際、その半分の20坪しか分配されていないことになり、Bさんは更に20坪を請求できたのでは?という考えもあります。
 2番上の建物名義はBさん名義の建物であったため便利良く均一評価での持分割合で面積分配されたとの考えもありますが、この場合、その建物建築時にお父さん(亡)から土地を賃貸し建築したという経緯があり、賃料が発生していたので「同じ名義であったから」というわけにはいかないような気もします。
「法律と習慣と業務」、理想を言えばこの業務にかかわった各専門家の誰かがそれぞれの側面から相続人に説明する事ができたらいいと思う問題です。
各専門家は自分の専門分野のアドバイスをすることはあっても案件の全体像を把握した説明をしなかったり、土地家屋調査士の測量から土地の分筆、分筆後の税理士の土地評価、不動産コンサルタントによる地形を考慮した販売方法の優位性と坪単価の化価格設定などを考慮した土地分筆線の提案、といった具合に土地を分筆する時も各専門家が集まって方向を決めなければならない時がまれに発生します。
このような場合、当社では通常、弁護士、税理士、土地家屋調査士、司法書士、建築士からなるチームを結成し、どの側面からも考慮する相続業務を目指しています。
まだまだ経験は浅いですが、もっともっと、お客様の納得のいく相続案件の業務をチーム一同、目指しています。


最後に長文にお付き合いいただきありがとうございました。
また分かりにくい乱文にお付き合いいただき重ねてお礼申し上げます。

次回、「問題点2」もありますので、掲載できるよう務めたいと思います。
スポンサーサイト
21:24 相続コンサルティング | コメント(0) | トラックバック(0)
コメント

管理者のみに表示

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。