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相続税対策 農地編

2013/03/29
ご無沙汰しています。

本日は相続(相続税)対策でも農地を所有されている場合のワンポイントアドバイスです。

私どもがガレージ・賃貸マンションの管理をさせていただいているお客様とのお話ですが、
一例として少しご紹介させていただきます。

その方は上記で述べたように複数の不動産を所有されています。
そして、それらの不動産とは別に農家もされているということで、複数の農地(田・畑)も所有されています。

この方の相続税対策として、いろいろな角度から検討する必要があるのですが、
「農地」の場合は少し気をつけなければなりません。


その一つが、所有されている農地が「生産緑地の指定」を受けている場合です。

現在の農地に近い将来、マンションを建築しようとする場合や駐車場にする場合、
生産緑地の指定を受けている農地については、生産緑地指定の解除手続きが必要になります。
だいたい、農地は比較的、広い地積の場合が多く、
例えば、その一部、または公図上の1筆(土地の1区画)を対象に建物を建築する場合を考えてみたいと思います。

 生産緑地の解除手続きには、ある一定条件の拘束があり、
「誰でも」・「いつでも」・「どんな地積でも」解除できるわけではありません。
「誰でも」というのはその農地の所有者自身が農家に従事できない理由が必ず必要ということです。
また、「いつでも」というのも比較的、手続きには一般的に約3カ月ぐらいの所要期間が必要です。

さらに、「どんな地積でも」というのは所有している農地が複数あり、
そのうちの農地1つに建物を建築しようと考える場合、
または1つの広大な全体の農地のある一部分の面積のみを区切って、
その区切った土地の生産緑地の解除を考える場合ですが、
両方とも生産緑地の解除手続きが必要ですが、その解除手続きが不可能な場合もございます。
 (一般的には全体の20%以内であれば可能。しかし500㎡以上。)

全体のうちのある一定部分の生産緑地に指定されている
部分を解除しようとして、最終、誤ってすべての農地の生産緑地の指定が解除されれば、
その結果、多額の固定資産評価になってしまうということも考えられます。
固定資産評価が上がるという事は、皆さんもご存じのとおり、
固定資産税もあがり、さらに、路線価も上がります。路線価があがるということは、
つまり相続税算出時の資産評価が上がるということで、相続税も上がる可能性があるという事です。


農地を宅地に地目変更する場合の最終手続きですが、最後に土地の地目の変更に伴い、農地転用の届け出も必要になってきますので、時間的にはさらにその期間も視野にいれなければなりません。


 相続税対策をお考えの方で農地を所有されている場合は少し、
慎重になっていただきたいと思います。

乱文・長文にお付き合いありがとうございました。


*わかりにくい表現・不適切な言い回しなどご容赦くださるようお願いします。






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18:23 相続コンサルティング

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