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賃貸マンションの需要と供給

2012/02/20
 「賃貸マンションの需要と供給」 


こんにちは。
大変ご無沙汰しています。

今日はあるマンションのオーナー様とのお話を少しご紹介します。
このオーナー様との関係は弊社がその方の所有の一棟の賃貸マンションを管理させていただいており、
その中でのお話です。


(お客様からのご質問)
オーナーさんが、「最近、入居者が退去すると次になかなか入居がないね。以前であればすぐに次の入居者が
あったのになぜなんだ?」というご質問でした。


(ご返答)
上記のようなお話は、弊社が管理をさせていただいている物件の
他のオーナー様からもよくいただきます。
個々の賃貸マンションの規模、マンションではなく借家・倉庫など規模や用途によりその理由は異なります。
今回のお話は築23年のワンルームの賃貸マンションオーナー様のお話です。


京都における賃貸マンション事情は周知のとおり大学が多く、主にその学生さんを対象に
賃貸マンションを建設されたオーナー様が多く、次にファミリーを対象にした賃貸マンション
のようです。


バブル時代以降も不景気といいながらも京都では賃貸マンションは相続税対策などの理由も含め、
今日でもどんどんマンション建設の勢いは、おとろえません。
このような状況のもと、一般的には常にマンションの供給過多の状況です。
これは、どなたにでもご理解いただけると思います。
供給過多で需要と供給のバランスが崩れることで空き室が増えることになります。

それでは、現在ではどのようなマンションが人気があり、稼働率が良いかを少し紹介したいと思います。
整理すると以下のようになります。

①築年数が新しくおおよそ10年未満。
②オートロックをはじめセキュリティに考慮したマンション。
③インターネット、光設備などを備えたマンション。
④お風呂・トイレが別々のセパーレートの間取り。
⑤ワンルームでもロフトなどうまく備え、より空間が生かされ、
 収納スペースも多い間取りのマンション。
⑥駐輪場が整頓されているマンション。
⑦清潔感があり、ゴミ収集場所などがあるマンション。

などなど、おおよそ上記にあげた要素を備えている
マンションの稼働率が安定しています。

 ①の築淺マンションの説明として次のように言えると思います。
バブル経済が崩壊した当時(約22年前)のマンションと現在建築されるマンションとの大きな違いとして、「設備」です。
現在の賃貸マンションは、賃貸マンションといえども、お風呂やシステムキッチン、トイレなどの水回りをはじめ、少し前の分譲マンション並みの設備機器を完備しているマンションも増えてきました。
また、ここ15年ほどまえからIT時代に突入し、インターネット・光回線なども完備しています。

よって、築後10前後のマンションには比較的そのような設備を兼ね備えていることが多く、
一般的には入居稼働率も高いようです。

 
そうすれば、築年数の古いマンションはもう駄目なのか?というとそうではないと思います。
どのようすればよいか?
これが今日の本題です。

冒頭に紹介いたしましたオーナー様所有のマンションは既にお築23年を経過しており、現在のような新築マンションの設備にはもちろんかないません。

 しかし、方法がないわけではありません。
築後20年以上のを経過しているマンションの人気がない理由として以下のような理由があります。

①トイレ・お風呂が一緒になった、いわゆる「ユニットバス」といわれる水回り。
②システムキッチンではなく簡易キッチン。
③液晶なしインターホン。
④防犯上、ディンプルキーに劣るドアのかぎ。
⑤形だけの防犯に気の利かない郵便ポスト。
⑥オートロックシステムがない。
⑦駐輪場が少なく、セキュリティも考慮されていない。
⑧フローリングではなく、クッションフロアー。
⑨エントランス・廊下など夜の電気が暗い。

などなど、が挙げられます。

つまり、近頃の賃貸マンションとこんなにも劣るところがあり、
少しの賃料の差額であれば高くともということで、
築浅マンションに入居希望者がながれる訳です。

また、セキュリティーについては、戸々のマンションの事情もありますが、
やはり世の中の環境も大いに考えられると思います。
最近、日本の治安も悪くなってきてるので、今まで以上に借り手からの
要望も増えています。


古いマンション(おおよそ20年前後)の場合は上記の点を少しずつ順番を付けて、
収益とのバランスももちろん考慮し、改善することによって、
稼働率も維持できるようになると思います。
ただし、築浅マンションより割安感がなければなりません。
賃料はなんとか値上げをせず、我慢していただきたいところです。

 
築20年ほどが経つと借り入れがあったマンションでも借入残高も減ってきているし、
経理上の話ではありますが以前の改装工事の減価償却費も減ってきていると思います。
税理士や金融機関と話をしながら、なんとか、古いマンションのオーナーさんには
頑張っていただきたいと思います。

もし、弊社にご相談があればいつでもご連絡いただければご提案させていただきます。 
その時の一般的なアドバイスを簡単にご紹介します。

先ほど挙げた改善点の対処として、改装工事を考えてみます。
一度に多くの工事を行うことは工事資金面においても大変ですので、
そこで、やはり大切なことは長期的な「マンションの事業(修繕)計画」です。

これは収益と経費のバランスを現在の賃料と稼働率、未来の賃料と稼働率を想定し考えます。
工事代金は経費と言いましても、その年で経費になる工事内容と将来、何年かに分けて経費とする原価償却での工事内容に分けられます。
この時、事前に工事の優先順位を検討しても、工事内容と優先順位が変わることがありますが、
ここでの順位の入れ替えはやむをえないと思います。

このうようにして、
資金計画と工事の優先順位を兼ね合わせ、検討することが望ましいと思います。

 時には原価償却にかかる工事については、自己資金でその工事をしてしまうと、キャッシュフローでは
良くない結果が生じバランスが壊れることがあるので、金融機関の融資を考えることも必要になってきます。

 マンションの工事の事業計画がおおよそ予想がたてば、次は賃料の改定です。
申し上げた通り、収益と経費の税金対策をしっかり考慮すれば、そのお金も工事代金に回せることも。
どうしても工事代金の資金が必要な場合、賃料も少しは値下げできるようになることも考えられます。
                   (賃料値上げは個人的にはおすすめできませんが・・・・。)


築年数の古いマンションでも改装工事・メンテナンス工事、リノベーション工事など
何度(何年)かに分けて工事を行う「事業計画」をたてることにより、
想定賃料との返済のバランス等もしっかりと計画できるのです。

そしてさらには、その事業計画が存在すると、
お客様の将来の相続対策も検討できるのです。

 弊社では売買をはじめ賃貸斡旋、賃貸マンション管理の「不動産事業部」と
日常維持管理に関する工事から大規模修繕工事までの工事のご提案をさせていただく「建築事業部」、
さらには弁護士・税理士・司法書士など専門家が終結した「コンサルティング事業部」までの
首尾一貫した業務をさせていただいております。

よろしければ、一度声をかけてください!

(お屋敷商會  075-465-6557迄)



























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15:39 賃貸コンサル

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