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不動産の査定

2011/11/20
「不動産の査定」と「評価基準」と「査定方法」

 先日、不動産の査定の依頼をいただきました。
その方はご自分の不動産がいくらで売却できるのか、が知りたいということでした。
いくつかの不動産業者に査定を依頼されたようでしたが、
納得のいく評価(価格)がでなかったという理由で、弊社に来られたというわけです。


 不動産の査定(価格)は以下で説明しますが、いくつかの基準があります。
これらの評価基準が本来の正確な意味で適用されず、
誤解または間違った根拠で売側と買側の立場により、都合よく適用されることが
よくあります。

 そこで、今回は、
「不動産の査定」・「評価基準」・「査定方法」について話したいと思います。

一般に「不動産の査定」には基となる不動産の評価の基準があります。
その基になる不動産の評価は、
1.固定資産評価額、
2.路線価、
3.公示価格、
4.実勢価格(近隣相場から算出される価格)、に分かれます。
  *ここでいう「実勢価格」とは市場において取引が成立した価格を言います。売り急ぎや買い進みなど、
    特殊事情を含んだ価格概念です。
    「時価」という言葉がありますが、時価とは正常な一般的な価格の事を呼び、
    ここでは区別していますのでご了承ください。



 このお客様の場合は、売却の場合の査定価格ということなので、
「4.実勢価格」ということになります。

 ここで、実勢価格の査定方法を紹介しましょう。
一般に不動産業者が査定業務を行う場合について話します。
例えば中古住宅の場合を考えてみます。
 一般的には土地と建物を分けて考えます。
 土地の査定は、
面積、地形、立地条件(角地割合も含む)、接道条件、そのた権利条件、
その他ロケーションなどを近隣の相場から算出します。
 
 建物の査定は、
延べ床面積、おもに再調達価格を基準に査定時の築年数から
税務上の対応年数の残存期間から評価を出します。
もちろん建物の使用状況なども考慮されます。

そして土地評価にこの建物の評価を加算し、
最後に近隣相場と比較します。
売却しやすい価格帯を検討し、土地建物の合算した査定価格からさらに減額したり、
加算したりし、査定価格の最終調整を行います。
 おおよそ、このような方法で実勢価格の査定が行われています。

それでは、最初に挙げた、
固定資産評価額、路線価、公示価はどのような評価・価格なのでしょう?
参考までに、簡単に説明します。
 
 「固定資産税」は固定死産税を賦課するための基準となる評価額です。
例外を除き、相続税路線価は公示価の80%、土地の固定資産税評価額は公示価の70%
を基準に決定されています。

 「路線価」は路線(不特定多数が通行する道路)に面する1㎡当たりの土地評価のことです。
土地公示価の80%となっており、相続税や贈与税の課税価格を計算する目安となる価格です。

 「公示価」(公示地価)は公示対象は原則として都市計画区域内ですが、都市計画区域以外でも土地取引が相当程度見込まれるものとして省令で定められた区域が対象に加わります。公示される価格はその年の1月1日時点で、3月中旬頃に発表されます。土地価格動向の指標として、新聞紙上などで毎年もっとも大きく取り上げられるものです。
公示地価は公共事業用地の取得価格算定の基準とされています。それぞれの土地がもつ本来の価値(売り手にも買い手にも偏らない客観的な価値)を評価することになっており、現存する建物などの形態に関わらず、対象土地の効用が最高度に発揮できる使用方法を想定したうえでの評価が行なわれます。
 

 
不動産の査定基準についてはご理解いただけたと思いますので、
次に、査定方法について考えたいと思います。
査定する場合、目的に応じた査定方法が存在しますが、
いくつか紹介します。

 不動産の査定(評価)方法は
一般に3つのパターンがあると思います。
  *不動産鑑定評価での「取引事例比較法」「原価法」「収益還元評価法」
   と重なる表現がありますが、それらの説明ではありません。


1つは、
上記のような不動産の「実勢価格」の査定評価です。
 これは主に売却が目的に算定される評価になり、
本来その対象不動産がもつ評価ではなく、
近隣相場に惑わされる価格ともいえます。
いわば「売却のための不動産の評価」です。
(売主と買主の立場により相場の下限、上限の範囲は想定されますが・・・。)

2の目は、
近隣相場に影響をされない評価、
つまり、売却を目的にせず、対象不動産の純粋な時価評価です。
これは、査定評価の査収段階で公示価を基準に、近隣相場との比較をし、
売却しやすい金額に価格修正をしないものです。
一般に公示価と同じように言われますが、若干の差があることが多いです。

3つ目は、
一般にいわれる「利回り」の計算をするものです。
 不動産の証券化などの時代背景により、
投資物件など不動産収益を重要視する査定方法です。
 これには、現在からある未来の時間の基準を決定し、
その間の将来得られるべき価値(収益)を算出、さらに、未来の不動産評価価値を決定し、
現在の価値を算出するというDCF法などの方法もあります。


ここまでのお話で、
不動産の評価と査定方法はご理解いただけたとし、
もう少し、検討したいのが「4.実勢価格」の査定方法です。

 「実勢価格」の査定方法は売買を目的とし、、
一般には不動産業者に依頼されることが多いです。
しかし、その査定方法には少し物足りなさを感じています。

冒頭にあげたお客様の不動産の査定を弊社もさせていただきました。
結論から申し上げますと、その方の査定価格は他の不動産業者さんより
15%ほど高く評価をさせていただいた、ようです。

それでは、、同じ近隣相場から査定をしたのになぜそのような差が発生したのでしょう?
その理由は2つ考えられます。
1つは、近隣相場といえどもやはり1割前後の開きがあります。
対象不動産の近隣の不動産売買事例が多く存在するか否か、
不動産の条件が一致するか否かなどがあり、
これは仕方ないところとも思えます。
よって、算出された価格の前後1割が「相場」ということが多いでしょう。 

2つ目は、
おそらく「建物の評価」だと思います。
弊社には建築事業部があり、耐震診断をはじめ、隠れた瑕疵などの簡単ではありますが、
住宅診断をおこないました。
そこで、建物の本来持っている評価、おもに残存価値をより評価したと思います。
 これには根拠もあり、もし売却する場合でも資料を提示することにより、
買主様にもご理解いただけると思います。

よって、そのお客様の査定金額が算出できたと思います。



「建物の評価」はグレーの部分があり、非常に難しいと思います。
建物の評価は、耐震診断をはじめ、隠れた瑕疵などの住宅診断をせずにはおそらく正確には
算出できません。
その診断をどこまでするか?ということが必要になってくると思います。
もちろん費用もかかります。
費用との兼ね合いもありますが、
この建物の評価が今、問われています。

 不動産の業界では、あまり知られていませんが、
上記のように建物の査定評価するという目的ではなく、
建物の「本来の価値」を評価するという目的(建物の健康診断のようなものです・・)、
「インスペクション」と呼ばれる調査・検査の分野がすでに存在します。
 そして、中古住宅に潜む「隠れた瑕疵」をはじめ住宅の現状をチェックして報告、
場合によっては購入や改修のアドバイスをする業務で、
第三者のアドバイザー(インスペクター)もどんどん増えています。

 今や、不動産の査定もいろいろな情報を視野にいれて、検討しなければならないと思います。
そして、対象物件にもよりますが不動産の査定は、
不動産業者の偏った判断であいまいな結果を導く可能性もあり、
建物の評価をより正確に算出することも、
中古住宅の安全な流通に必要なことの1つではないか、と考えます。

今後、不動産業界にもこのような「インスペクション」の分野を不動産査定の一部にとりいれることで、
弊社は、不動産の査定業務により正確な根拠をもって、
正確な査定をできるよう頑張りたいと思います。

最後に、余談ですが、
建築事業部では「長期優良住宅の型式」(住宅の性能表示が等級で数字化されどのような
建物かが一目でわかります)を取得しています。
 今後、住宅の流通には国土交通省が推進している長期優良住宅の普及に伴い、戸々にその住宅の「住宅の履歴書」を備え付けつけるという方向性も国策として具体的に出ています。
住宅の履歴書とはその建物がどのように建てられ、中古住宅であれば過去にどのような改修工事をしているか?ということが一目でわかるものです。
自動車でいえば、整備手帳のようなものです。

また、機会あれば次は「住宅の履歴書」についても
書きたいと思います。
 
 
この度はかなりの長文にもかかわらず、お付き合いいただきありがとうございました。
また、不適切な表現、乱文などはご容赦くださるようお願いいたします。







 
 






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23:15 売買コンサル

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