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過去に合棟した建物を分棟して売却①

2010/06/08
今日は不動産売買の仲介の1例をあげます。
ご相談を頂いたこの不動産売買の対象物件は少し特殊物件でした。


案件内容:
現所有者がだいぶん前に隣接する連棟住宅を
居住目的により合棟し(登記も完了済)ておられた物件を、再度分棟して第三者の方へ販売する。



問題点①:それぞれの建物の底地の土地境界とは無関係に明らかに
       建物の一部が土地境界線を越境して存在する。
       
問題点②:①場合、原則、土地分筆登記が必要と考えるが、
       その場合、分筆登記費用は売主、買主、どちらが負担するか?

問題点③:②で土地分筆登記をする場合、建物の越境部分におおよそ合わせた線で
       土地を分筆しようとする場合、
       この土地測量費用はどちらの負担になるか?

問題点④:本物件の購入希望者(買主)は金融機関からの融資を受ける前提で購入資金計画。
       はたして買主は、金融機関に住宅ローン申込む時、申込時の地積は③の場合、
       どのように記載し申し込めばよいか?
      
       また、万一、残代金決済後の地積が③によって変更なることが予想される場合は、
       この融資申し込みは金融機関に受け付けられるだろうか?
      
       上記のような土地分筆を予定している土地と、
       さらに、これから分割をする予定の建物に対し、
       このような物件について金融機関は住宅ローンとして買主に対し購入資金を貸してくれるかどうか?
       
       また、金融機関に取り組んでもらうにはどうすればよいか?
             
       
      
問題点⑤:上記の問題を解決し、仮に融資申し込みが事前協議で完了した場合、
       次に不動産売買契約へと進めていくことになる。
       その時、不動産売買契約では契約条項として、
       ローン特約期限を適用する場合、
       上記②③の費用負担が発生している時にはどのように対処するか?


問題点⑥:この売主さんの税金はどのようになるか?
       長期譲渡に対しての譲渡税なのか?
       それとも、
       居住用財産の3000万円控除を適用するのであろうか?
       3000万円控除が適用されたとしたなら全額に対して
       適用できるのであろうか?

      
   

今回の不動産取引については以上のような問題点がいくつか存在しました。


次回は少しこの案件について、
触れたいと思います。

では!
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14:53 売買コンサル | コメント(0) | トラックバック(0)
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