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不動産の所有権(「持分」編)

2011/06/01
不動産の所有権
   (「持分」と利益・不利益)


(テーマ)
先日、あるお客様(以後「Aさん」とします)から
「相続」について相談を頂きました。
 現在、Aさんがお持ちの所有不動産を「相続」が発生する前に、
どのようにすればよいか、という内容でした。

(背景…)
、相続のことなので不動産だけに関わらず、
他の資産も関係していますので、
不動産以外の現金や有価証券などの資産については、
Aさんの依頼されている税理士さんと後日、打ち合わせをさせていただきましたが、
ここでは、不動産についてお話ししたいと思います。

まず、Aさんの所有不動産についてお聞きしたところ、
自宅、貸駐車場1件、借家2件、RC造賃貸マンション1棟ということでした。
次に、家族構成は、Aさんお子様2人(いづれもご結婚されてお子様がおられる)でした。
ご主人は既にお亡くなりになり、その資産を奥様が相続されました。

そこで、Aさんは所有不動産から発生する収益を、
子供2人でわけるように話すので、共有名義でどうでしょう?
(所有権持分:各1/2)と、いうご相談を受けました。



(返答)
この場合、皆さまもご存じの通り、
万一、Aさんが亡くなり、相続が発生すると、
お子様2人でAさんの資産を分配することになります。
原則、利益(この場合は賃料)についてはその権利は2人にありますが、
忘れてはならないのは不利益(固定資産税、不動産の維持管理費等)も2人で負担
するということです。

このような不景気な時代ですから、いろいろな事が想定されますが、
身近に考えられることとして、やはり賃貸収入を得ている代わりに、
その不動産の維持管理費も想定しなければなりません。
しかし、この場合、お母様も維持管理費を差し引いても利益があるということで、
その利益を子供2人に相続させたいと考えられたと思いますが、
借家を2件、マンション一棟をお持ちということなので、おそらく、
以後、築年数が経過すると、修繕費も多額にかかることも予想したほうがよいと思います。


例えば、借家であれば雨漏りなどの修繕費、RC造マンションであれば防水工事、外壁塗装等、
前者であれば数十万円、後者であれば数百万円の出費が予想されます。
この費用も、言うまでもなく共有名義であれば各々が支払うことになります。

その場合、その経費を各々が負担することができるのでしょうか?


このAさんのお子様2人はそれぞれサラリーマンの方で
不動産賃貸業もご経験もないようです。
さらに、二人ともご結婚もされてお子様もおられるなか、各々が修繕費のために
家計より家族の同意をえて資金を出費するか?、
また、自己資金で賄えない場合、金融機関の借入までも検討するか?等の、
煩わしい問題が発生します。

さらに、それも無理なら、維持管理できないので売却しようか?
ということも考えられますが、
その場合、もちろんお互いの同意がなければ売却もできません。

そのような時によく、相談をうけるのですが、
半分の持分を所有しているので半分を売却できないか?と・・・。


所有権の1/2持分の場合は、「半分半分」の意味ではありますが、
その敷地のどこの部分をとっても「半分半分」ということで、
線を引いたように、半分半分という意味ではありません。
方法はありますが、
原則はその共有者のどちらかの一人が半分だけ売却することは
諸手続きなしでは不可能です。

共有名義、または所有権の一部を所有するということは、「相続」を考える時にも、
十分に検討する必要がありますね。



最後まで、長文にもかかわらず購読いただき、ありがとうございました。
また、不適切な表現、乱文等、ご容赦ください。

















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14:58 相続コンサルティング
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