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前回②③について!

2010/06/07
こんにちは。
すいません、大変ご無沙汰です。
それでは、早速ですが、今回は前回に引き続き、
前ブログの「お客さんの声」のご質問について話したいと思います。

(前回の質問②)
「注文建築の長期優良住宅を建築しようとした場合、
設計から建物完成までどれぐらいの期間がかかるのかわからない」というものでした。


(→:ご返答)
 そうですね。
 一般的にはビルダーも建築士さんもそのように返答される方は多いと思います。
 長期優良住宅を注文建築で建てる場合、
 通常、「長期優良住宅の型式認定」を受けていないビルダーや、
 建築士事務所などは、お客様が想定される予算内で、
 長期優良住宅の性能の表示をあらかじめお客様に提示し、
 設計に入ることができません。
  
 間取りを決定していく中では、すべての長期優良住宅の項目と等級が
 その時点でははっきりと分かりません。
 そして原則は、何度も構造計算をしながら費用と時間をかけて
 間取りを決定しなければなりません。
 ここでまず、時間が読めない工程が発生します。
 長期優良住宅の厄介なところの1つです。
 
 長期優良住宅の事務手続き上、建築確認申請書とは別に長期優良住宅の各項目、
 また、その等級を示すための比較的たくさんの設計図書を、
 設計事務所は作成しなければなりません。
 ここででも更にコストと時間をかけるということになってしまいます。
 
 そして、専門機関は一件一件、個別でその設計図書を審査します。
 ここでも、またまた時間がかかります。
 現在のところ、具体的にどれぐらいの期間がそのために要するかは、
 内容に応じて異なりますので分かりません。
 よって、設計にかかる時間、設計図書を作成する時間、
審査に要する時間という具合に、コストもさることながら竣工までの
 時間がはなかなか読めない、というのが現実です。
 
 しかし、お客様が依頼をしようとされるビルダー・建築士事務所が,
「フリープラン対応の長期優良住宅の型式認定」を受けていれば、何ら問題はありません。

 性能の表示を最初にお客様に提示することも可能ですし、設計も通常の木造住宅と同じように、
 進めることが可能です。
 よって、 「フリープラン対応の長期優良住宅の型式認定」の認定を受けている業者さんで
 あれば、通常の木造建築物と同様に間取りの打ち合わせから始まり、
 完成までの期間を読むことができます。
 
 つまり、キーワードは「フリープラン対応の長期優良住宅の型式認定」の認定を受けているか否か、です!
 


 当社では国土交通省指定機関より、その「フリープラン対応の型式」の認定を受けましたので、
 上記でご説明をさせて頂いたように、「性能の表示」を最初にお客様に提示し,
通常の木造建築物と同様に設計を進め、
 工事着工をし、完成引き渡しをすることが可能です。
 
 ご興味おありの方はご連絡お待ちしております。



  
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12:00 長期優良住宅 | コメント(0) | トラックバック(0)

長期優良住宅 Q&A

2010/05/03
 前回、
 長期優良住宅の事を書かせていただきました。
 そしたら、いくつかのご質問をいただいたので少しご紹介します。


 質問:長期優良住宅について不動産業者、工務店、建築士事務所に訪ねましたが、
    いずれも歯切れの悪い説明ばかりで結局のところよくわかりません。
    
    例えば、長期優良住宅を注文建築で建てようとすると、
    ①「某建築士はいくらかかるかわからない」とか、
    ②「設計から建物完成までどれぐらいの期間がかかるのかも、わからない」
      というものでした。
      
    さらに、
    ③「どうしても長期優良住宅が希望なら建売住宅であれば価格も明確だし、
      完成時期も比較的予定しやすいですよ」ということで、注文建築は難しいなどでした。
    
    
    ということは、
    建てる側から考えると、
    実際のところ、なかなか踏み込めないものがあり、長期優良住宅はやめて、
    やはり普通の建物にしようかな?
    と思いはじめました。
    
    本当に長期優良住宅を建てようと思うと、
    そのような問題があるのでしょうか?


答え①:そうですね…、
    そのようなご質問は確かに多いですね。
    「長期優良住宅」という言葉はだいぶ、知られるようになってきましたが、
    やはり、手続き上も、ほとんどといっていいほど実務については、
    知られていないかもしれませんね。
    弊社は長期優良住宅の「フリープラン型式」を取得したので、
    その前提でお答えしたいと思います。。

    そこで、まず、
    1つ目の質問ですが、
    長期優良住宅を建築するときの価格の不透明さ、
    これはお施主様にとって予算をあらかじめ予想できないということは、
    非常におおきな不安材料の1つですね。
   
    確かに、通常の建物価格より若干、割高にはなるかもしれませんが、
    せいぜい一般等級(下記*1参照)の長期優良住宅であれば、
    1~2割前後の割増価格が相場
ですね。    
    
    例えば、
    通常の建物価格が坪単価50万円(下記*2参照)としたら
    一般等級の長期優良住宅は坪単価60万円ぐらいです。
    また、
    もちろん前後ありますが、
    設計料も弊社では通常の建物の設計料の約20万前後(下記*3参照)の割増ぐらいで
    おさまります。
    よって、
    通常の建売住宅ではなく、注文建築の設計費用(その他手続料含む)をおおよそ35万円
    ぐらいとし、35万円と20万円を合算すると50~60万円ぐらいですね。
    
    ということで、
    まったく建築代金・設計料も予想できないものではありません。

    長期優良住宅の「型式」を取得されていない場合、
    業者さん、工務店、建築士さんによっては、
    価格、設計費用、設計時間、手続き期間など不透明な点が多いかもしれません。
    
    ですので、
    そのようなお客様の不安を取り除くため、
    
    一般にはハウスメーカーでないと、
    
    なかなか取得できないといわれている
    長期優良住宅の「型式」(かたしき)、
    そのなかでも、「フリープラン型、型式(かたしき)」を
    弊社は国土交通省指定機関より独自で取得するに至りました。

    
    その型式を取得したことによって、
    長期優良住宅について、
    お施主様の疑問点、たくさんの不安感等に、
    また、
    設計の先生方、不動産業者の方、工務店の方などのご質問等、
    まだまだ勉強不足のところはございますが、
    精一杯、お答えできると様、
    がんばっていきたいと思います。
  
    ということで、  
    長期優良住宅、または「型式」などのご質問などございましたら
    弊社担当営業までお気軽にご連絡ください。
   
    最後に、
    ②③の回答については、 
    次回にでもお話ししたいと思います。
           
    不適切な表現、乱文、長文にお付き合いありがとうございました。
  



  
 *1: ここでいう一般等級は、以下の通りです。
     ・耐震等級(構造躯体の倒壊防止)  等級「2」
     ・劣化対策等級              等級「3」
     ・維持管理対策等級           等級「3」
     ・省エネルギー対策           等級「4」
     ・高齢者など                等級「3」
 
 *2: 一般の建売住宅(約のおおよその建物価格であり
     さらに、外交工事別途とします。
     あくまでも長期優良住宅の価格を示すための目安ですので、
     通常の建物価格50万円につてはあくまでも目安の価格です。
     ご了承ください。
 
 *3 :設計料も通常の建売住宅の建物(おもに床面積30坪ぐらい、2階建)を目安にしています。
   
   

    
    
    
14:41 長期優良住宅 | コメント(0) | トラックバック(0)

長期優良住宅を建築するとしたら(お客様編)

2010/04/10
以前に長期優良住宅の件をお話させて頂きました。
今回はもう少しその長期優良住宅についてお話したいと思います。


実際、長期優良住宅を建築する場合、どのように建築するかを少し触れたいと思います。

前回も申し上げましたがあくまでも長期優良住宅は住宅を新築する場合の選択肢の1つです。
つまり、住宅を新築する場合、鉄骨造もあれば木造住宅もあり、さらに木造住宅でもさまざまな建築工法もあり、あくまでも長期優良住宅はその中の1つの建築基準で建物を建築する方法であることを前提にお話したいと思います。



それではお客さん(施主さん)を主人公として考えてみましょう。

おそらく皆さんはお家を建てるときは、知り合いの工務店か建築士、または不動産屋さんにご相談されると思います。
ただし、長期優良住宅はまだまだ普及しきれておらず、各専門家の方々も詳細についてはご存じない方も多いと思われます。

よって、お客さんがご相談された各専門家の方からの長期優良住宅の詳細な説明のないまま、「長期優良住宅はそんなに良いものではない。」とか「手続きに時間と費用がかかり実際それほど良いものではない。」などと他の専門家から説明を受けたが、何がよくて何が悪いのかが分かりにくかった。
実際は、どういうものなのですか?というご相談をお客様から当社に頂くことが増えてきました。

なぜ?、と少し考えてみたのですが、
確かに長期優良住宅を建築するときには初期の間取りの打ち合わせから施工に至るまでにたくさんの決まりごとに準じて進めなければいけません。

たとえば、
いろいろあると思いますが、長期優良住宅といっても実は「等級」があります。
構造面であれば、耐震等級は「等級1」から「等級3」、
温熱環境面であれば「等級1」から「等級4」、
高齢者配慮対策では「等級1」から「等級5」などなど、
どの等級で建築し、どんな素材の設備素材、設備機器を使用し、建物としてどのような対策をしていくか?という具合に間取りの設計とともに建築したい希望の等級まで検討し、進めていかなければなりません。

(その希望の等級とは「税金面の減額、控除を受けることができる」という等級が一般には多いですが・・・)


よって、
一般にこのような構造の打ち合わせと共に、使用する設備が建築しようとする等級の長期優良住宅にあっているか否か?ということでいろいろ設備機器の選定もしなければならない、などということが一般的に長期優良住宅の普及がしない理由の1つとも思われます。

さらに、それだけの手間をかけるわけですから、
おそらく間取り決定に至るまでの構造計算費用の問題や建築申請時の手続きをされる建築士の労力とそれにまつわる経費や費用の問題もあるのかもしれません。



そこで、実は・・・・、

約2年前から長期優良住宅について検討し、

各関係者の方々のご協力をへて、

当社ではこの度、

国土交通省指定機関からその「お墨付き」をいただき、

上記のような問題を最小限にして長期優良住宅の建築をできるようになりました


●長期優良住宅の建築を検討されているお客様、建築士の方、工務店の方、詳細は当社までお問い合わせください!

専門家の方には「型式」というとおわかりですね。

 しかも、 「フリープランの型式」  です!




















12:36 長期優良住宅 | コメント(0) | トラックバック(0)

長期優良住宅

2010/03/02
早速ですが皆さん、「長期優良住宅」ってご存知ですか?
チリ地震が発生しましたが、日本も地震国とされ、もはや他人事ではないと思い今回は長期優良住宅についてお話したいと思います。

住宅を建築するときは事務的な手続きではありますが、建築確認申請を市役所等に提出し、その確認(許可)のもとで住宅を建築し始めることができます。その確認の基準は建築基準法を始め関係法令、条例に従い市役所等が判断します。
しかし、皆さんもご存じの通り阪神淡路大震災では、その建築確認申請の許可を受けて建築した住宅が倒壊しました。

なぜでしょう?
役所の耐震基準は過去の歴史の基準をもとにした一般基準であり、「その一般基準」とは数百年に一度発生する地震(東京では震度6から7程度)といわれています。よって、一般基準を超える地震には対応できないということで許可を受けた建物でも倒壊することがあるとされました。

阪神淡路大震災までは私たちはその許可さえ受ければ安心だ、という気持ちがどこかにあったかもしれません。
でも、それを覆した一つの出来事が阪神淡路大震災でした。

そして、記憶には新しい中越地震、さらには地震から話題は離れますが某A建築士の耐震基準の偽装問題・・・・・。
やはり、住宅を建築するときには耐震基準とそれを満たしたとしてもその手続きを処理する機関(役所)の問題、さまざまなところで耐震性の維持確保を十分に考慮しなければならないようになったと思います。

さらに、時代が進むにつれて地球温暖化対策であるCO2の削減、いわゆるエコポイントでもご存じの省エネ対策や高齢者等配慮対策など住宅にはさまざまな基準が設けられるようになりました。

 そこで、平成21年6月4日施工されたのが「長期優良住宅促進法」です。
長期優良住宅とは次の10項目のうち①、③、④、⑤を満たした建物のことです。
(4項目にはそれぞれ等級がありますが詳細は弊社にお問い合わせください)

①構造の安定
②火災時の安全
③劣化の軽減
④維持管理への配慮
⑤温熱環境
⑥空気環境
⑦光・視 環境
⑧音環境
⑨高齢者等配慮性能
⑩防犯性能

この10項目のうち①、③、④、⑤の性能を満たすことで住宅の質を高め、更にこの長期優良住宅の許可を得よう思うと役所とは別に第三者機関等の検査を受けなければならないと、するものです。

そして、この長期優良住宅に指定された住宅には現在では不動産取得税の軽減、固定資産税の軽減、登録免許税の軽減、さらには住宅取得控除の増額(500万円から600万円)という税金面ではありがたい制度もできました。

以上、簡単に長期優良住宅または諸条件等について触れましたが、法律・条例・さまざまな諸条件・基準等変更事項がでてくることがございます。
くれぐれも詳細につきましては随時、各専門家または弊社までご確認願います。


最後に上記内容について、例外事項、不適切な表現・言葉・説明等あると思いますがご容赦くださるようお願いいたします。







17:42 長期優良住宅 | トラックバック(0)
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