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不動産コンサル

2016/09/13
「相続物件の運営」は、
不動産投資に関係する知識を学ぶチャンスです!


皆様、大変ご無沙汰しております。

さて、今回は一般的な相続に関係するお話です。
既にお亡くなりになられた被相続人Aさんの残された不動産があった場合、その不動産をどのようにして
運用するか、または処分するか?
勿論、家族構成、相続税の納付額とその納税時期など、多々問題がありますので、あくまでも参考です。

不動産には、
①自宅(住宅)、②マンション、ビル③ガレージ等さまざまな種類にわかれますが、
どの不動産に関しても、よく考えて、運用すれば相続人の資産として十分に活用できる方法がいくつもあります。

被相続人が必死の思いで維持管理してきた不動産を「たたき売る」事は簡単ですが、
よっぽどの理由がないのであれば、運用方法を考えて相続人のお子様やご親族の今後の大切な資産としてこれからも
資産として残せたらいいですよね。


相続税見直し、各種保険、税金の上昇など、今後の私たちの老後の生活を考えるとたくさんの不安が山積みの現代に、
不動産を自分のお金を払って買うのではなく、いわば「棚から牡丹餅」で手に入れた不動産と思えれば、
運用にも大きな利益を考えず、「少しでも利益があれば良い」、という事で運用も十分可能な場合があるのです。

不動産を運用して得るお金も大切ですが、過去に不動産投資(運用)を経験したことがない方であれば、
不動産投資(活用)をする事でそれと同時にそれまでに、とかく関係のなかった関係税務や法律、
金融機関からの借入金利などの知識も勉強できるチャンスでもあります。

実際、不動産を運営すると維持・管理するための運転資金や税金対策など、
すぐにいろいろな大きな問題に直面することも多く、
悩み悩んでいろいろなことを考えざる負えない場面に直面し、自然に勉強出来るのです。

そのような時に、私どもがお客様のご相談をいただき、その都度、アドバイスをさせていただきます。


これからの日本では格差社会がさらに広がるといわれています。
その理由の一つとして、裕福な方は「不労所得」を得ている方が多く、
金銭を貯蓄する手段の一つとして、皆さんも「不労所得」にチャレンジする機会を是非、活かしてください。




(連絡先)
不動産コンサルティング会社(賃貸管理・売買・工事その他)
お屋敷商會  代表者 石松陽一
電話075-352-1700


 
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11:49 相続コンサルティング

大変ご無沙汰しています!

2015/04/19
皆様、大変ご無沙汰をしています。
少々、この1年、何かと忙しくブログ更新が「お留守」になり大変失礼いたしました。

本日はここ最近の業務についていろいろありますが、概略のみですが報告いたします。

「相続案件」です。
この案件は複数ございましたが、その中でもおおよそ1年がかりで
ようやくひと段落がついた案件がありました。
この案件は生産緑地の解除(一部)の課題が前提で残した農地の利用をどうするか?
また、一般的な法定割合での分配のみではなく、一部、被相続人の遺言による分配が行われました。
一時はどうする事が一番いいか?考えましたが、
分配につきましてはご家族皆さんがご協力をされ、次に近い将来予期される第二次相続をも
考慮した「相続」で、とりあえず無事に終了いたしました。

被相続人は遺言の時点で税金のこと、第二次相続のことなどをあまり考慮せず分配(遺言)されたところがあり
ましたが、相続人の各々が今の現状といろいろな法律を理解し、さらに今後の二次相続の事も十分に話し合われ、
その結果、被相続人がお亡くなりになられた今、何らぎくしゃくすることもなくひと段落いたしました。
勿論、被相続人の意思を尊重した結果になった事もご報告させていただきます。

「相続」は本当にいろいろなケースが存在し、毎回思うのですが、
マニュアルなんてものはなく改めて相続案件は簡単にはいかないことが多いと実感いたしました。

やはり最終はご家族の話し合う「力」・理解しあう「力」ですね。


(ご報告)
私どもの会社を下記に移転いたしましたのでご報告させていだきます。

新住所:京都市下京区黒門通り五条下る柿本町594番地37
連絡先:075-352-1700

ご縁あり会社を移転させていただきました。
今後も引き続き、不動産業務(お屋敷商會)、
建築業務(有限会社 えんま堂)、
コンサル業務(一般社団法人 相続ビフォーアフター)につき、
小さな小さな零細企業ですが、できるだけ社会奉仕・職業奉仕とともに、
時代背景を考慮しながら私たちの業務にさらに精進してまいりたいと思います。

皆様、今後とも改めてよろしくお願いいたします。

代表者 石松 陽一
10:58 相続コンサルティング

「相続対策」と「賃貸マンション建築」

2013/06/23
「相続対策」と「賃貸マンション建築」

こんにちは。
今日は先日、お客様とお話をしたときの内容を少し紹介したいと思います。

資産を所有されている方はご自分の資産をどのように家族に相続していくか、を
考えます。
 
 勿論、その際には相続税が課税されるので、その税金をどのようにして支払うのかも
同時に検討されていると思います。

一般的に相続税は皆様もご存じの通り、基礎控除部分と相続人の人数によって定められています。
資産からその控除額を差し引いた、残りの資産額に税金が課税されるというものです。
その資産額におうじて課税割合が決まり、相続税額が算出されるという訳です。
皆様もこのようなことを考えて何か良い方法はないか?を考えておられると思います。

どのように相続税対策をしていくか?ですが、
その1つに資産に対して収益マンションを建築するため金融機関から借入をして負債をつくり、
総資産額を減らす、ということで相続対策される方もおられます。

そこで、いつもお客様にはお話しするのですが、
その負債は勿論、相続対策という点ではメリットがあると思いますが、
借入をおこし、マンションを建築するとそのマンション自体が不動産資産となり、
これも総資産に含まれます。

マンションの資産の計算は少し路線価、そのマンション評価の数字がわからないと算出できませんが、
くれぐれもマンション自体の不動産資産を同時に所有することになる、ということを忘れないでください。

マンションを建築する際には、いろいろ検討しなければいけない事がたくさんありますが、
そのマンションの底地の資産評価とマンションの不動産評価もしっかりと検討して、
借入をするか否かをよくよく考えてください!

相続対策はその他、相続人の権利関係もあわせて考えると本当に難しいですね。








19:22 相続コンサルティング

相続税対策 農地編

2013/03/29
ご無沙汰しています。

本日は相続(相続税)対策でも農地を所有されている場合のワンポイントアドバイスです。

私どもがガレージ・賃貸マンションの管理をさせていただいているお客様とのお話ですが、
一例として少しご紹介させていただきます。

その方は上記で述べたように複数の不動産を所有されています。
そして、それらの不動産とは別に農家もされているということで、複数の農地(田・畑)も所有されています。

この方の相続税対策として、いろいろな角度から検討する必要があるのですが、
「農地」の場合は少し気をつけなければなりません。


その一つが、所有されている農地が「生産緑地の指定」を受けている場合です。

現在の農地に近い将来、マンションを建築しようとする場合や駐車場にする場合、
生産緑地の指定を受けている農地については、生産緑地指定の解除手続きが必要になります。
だいたい、農地は比較的、広い地積の場合が多く、
例えば、その一部、または公図上の1筆(土地の1区画)を対象に建物を建築する場合を考えてみたいと思います。

 生産緑地の解除手続きには、ある一定条件の拘束があり、
「誰でも」・「いつでも」・「どんな地積でも」解除できるわけではありません。
「誰でも」というのはその農地の所有者自身が農家に従事できない理由が必ず必要ということです。
また、「いつでも」というのも比較的、手続きには一般的に約3カ月ぐらいの所要期間が必要です。

さらに、「どんな地積でも」というのは所有している農地が複数あり、
そのうちの農地1つに建物を建築しようと考える場合、
または1つの広大な全体の農地のある一部分の面積のみを区切って、
その区切った土地の生産緑地の解除を考える場合ですが、
両方とも生産緑地の解除手続きが必要ですが、その解除手続きが不可能な場合もございます。
 (一般的には全体の20%以内であれば可能。しかし500㎡以上。)

全体のうちのある一定部分の生産緑地に指定されている
部分を解除しようとして、最終、誤ってすべての農地の生産緑地の指定が解除されれば、
その結果、多額の固定資産評価になってしまうということも考えられます。
固定資産評価が上がるという事は、皆さんもご存じのとおり、
固定資産税もあがり、さらに、路線価も上がります。路線価があがるということは、
つまり相続税算出時の資産評価が上がるということで、相続税も上がる可能性があるという事です。


農地を宅地に地目変更する場合の最終手続きですが、最後に土地の地目の変更に伴い、農地転用の届け出も必要になってきますので、時間的にはさらにその期間も視野にいれなければなりません。


 相続税対策をお考えの方で農地を所有されている場合は少し、
慎重になっていただきたいと思います。

乱文・長文にお付き合いありがとうございました。


*わかりにくい表現・不適切な言い回しなどご容赦くださるようお願いします。






18:23 相続コンサルティング

無料セミナー会及び無料相談会のお知らせ

2012/12/03
「無料セミナー会&無料相談会のお知らせ」



皆様、大変ご無沙汰しています。
今年も、師走に入り、何かと気ぜわしくなりますが、
年内最終の無料セミナー会&無料相談会を開催いたします。
詳細は下記の通り行います。

前回も申し上げました通り、
私ども各専門家が集結し一般社団法人で組織している
コンサルティングティームです。

このコンサルティングチームは弁護士・税理士・司法書士・土地家屋調査士・建築士・不動産コンサルタント
のメンバーから組織されています。

私たちがが日頃、皆様にお世話になっている恩返しということで、
「職業奉仕」の一貫として定期的に開催しているものでございます。



毎回、皆様の相談をお受けしておりますが、
相談いただく内容についてはいろいろございますが、
例えば相続問題を考えますと、「相続の問題・対策」では資産の評価または時価、相続人の選定(登記名義人について)、相続資産の構築とその運用、不動産の維持管理、遺言、税務、権利関係の整理などさまざまで、各専門分野の専門家の知識が必要になります。そして、時には1つの専門家では解決できないことがございます。


私どもは、さまざまな問題を各専門家の立場・角度から検討し、
その結果、よりよい解決方法を導き出すチームなのです。


私たちが開催させていただく「無料相談会」は各専門家がご相談に応じますので、
大変貴重な機会だと自負しております。

この度は弁護士より「無料セミナー」も同時に開催いたします。
無料セミナーの演題は「相続の基本知識について」です。
よろしければお気軽に一度、お気軽にお越しくださいませ。




             記

開催場所:メルパルク京都4階 研修室2
      075-352-7444
      (京都市下京区東洞院通七条下る東塩小路町676番13)
       ・JR京都駅(烏丸中央口)から東へ徒歩1分
       ・駐車場105台(有料)

開催日時: 平成25年4月24日(水)
      ・無料セミナー「相続の基本知識について」: 13:30 ~ 14:30
      ・無料相談会              : 15:00 ~ 16:30
  
主催者 :一般社団法人 相続ビフォーアフター


*予約希望の方は、
   予約ダイヤル:075-643-1088まで。
          
          
13:57 相続コンサルティング
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