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賃貸マンションの需要と供給

2012/02/20
 「賃貸マンションの需要と供給」 


こんにちは。
大変ご無沙汰しています。

今日はあるマンションのオーナー様とのお話を少しご紹介します。
このオーナー様との関係は弊社がその方の所有の一棟の賃貸マンションを管理させていただいており、
その中でのお話です。


(お客様からのご質問)
オーナーさんが、「最近、入居者が退去すると次になかなか入居がないね。以前であればすぐに次の入居者が
あったのになぜなんだ?」というご質問でした。


(ご返答)
上記のようなお話は、弊社が管理をさせていただいている物件の
他のオーナー様からもよくいただきます。
個々の賃貸マンションの規模、マンションではなく借家・倉庫など規模や用途によりその理由は異なります。
今回のお話は築23年のワンルームの賃貸マンションオーナー様のお話です。


京都における賃貸マンション事情は周知のとおり大学が多く、主にその学生さんを対象に
賃貸マンションを建設されたオーナー様が多く、次にファミリーを対象にした賃貸マンション
のようです。


バブル時代以降も不景気といいながらも京都では賃貸マンションは相続税対策などの理由も含め、
今日でもどんどんマンション建設の勢いは、おとろえません。
このような状況のもと、一般的には常にマンションの供給過多の状況です。
これは、どなたにでもご理解いただけると思います。
供給過多で需要と供給のバランスが崩れることで空き室が増えることになります。

それでは、現在ではどのようなマンションが人気があり、稼働率が良いかを少し紹介したいと思います。
整理すると以下のようになります。

①築年数が新しくおおよそ10年未満。
②オートロックをはじめセキュリティに考慮したマンション。
③インターネット、光設備などを備えたマンション。
④お風呂・トイレが別々のセパーレートの間取り。
⑤ワンルームでもロフトなどうまく備え、より空間が生かされ、
 収納スペースも多い間取りのマンション。
⑥駐輪場が整頓されているマンション。
⑦清潔感があり、ゴミ収集場所などがあるマンション。

などなど、おおよそ上記にあげた要素を備えている
マンションの稼働率が安定しています。

 ①の築淺マンションの説明として次のように言えると思います。
バブル経済が崩壊した当時(約22年前)のマンションと現在建築されるマンションとの大きな違いとして、「設備」です。
現在の賃貸マンションは、賃貸マンションといえども、お風呂やシステムキッチン、トイレなどの水回りをはじめ、少し前の分譲マンション並みの設備機器を完備しているマンションも増えてきました。
また、ここ15年ほどまえからIT時代に突入し、インターネット・光回線なども完備しています。

よって、築後10前後のマンションには比較的そのような設備を兼ね備えていることが多く、
一般的には入居稼働率も高いようです。

 
そうすれば、築年数の古いマンションはもう駄目なのか?というとそうではないと思います。
どのようすればよいか?
これが今日の本題です。

冒頭に紹介いたしましたオーナー様所有のマンションは既にお築23年を経過しており、現在のような新築マンションの設備にはもちろんかないません。

 しかし、方法がないわけではありません。
築後20年以上のを経過しているマンションの人気がない理由として以下のような理由があります。

①トイレ・お風呂が一緒になった、いわゆる「ユニットバス」といわれる水回り。
②システムキッチンではなく簡易キッチン。
③液晶なしインターホン。
④防犯上、ディンプルキーに劣るドアのかぎ。
⑤形だけの防犯に気の利かない郵便ポスト。
⑥オートロックシステムがない。
⑦駐輪場が少なく、セキュリティも考慮されていない。
⑧フローリングではなく、クッションフロアー。
⑨エントランス・廊下など夜の電気が暗い。

などなど、が挙げられます。

つまり、近頃の賃貸マンションとこんなにも劣るところがあり、
少しの賃料の差額であれば高くともということで、
築浅マンションに入居希望者がながれる訳です。

また、セキュリティーについては、戸々のマンションの事情もありますが、
やはり世の中の環境も大いに考えられると思います。
最近、日本の治安も悪くなってきてるので、今まで以上に借り手からの
要望も増えています。


古いマンション(おおよそ20年前後)の場合は上記の点を少しずつ順番を付けて、
収益とのバランスももちろん考慮し、改善することによって、
稼働率も維持できるようになると思います。
ただし、築浅マンションより割安感がなければなりません。
賃料はなんとか値上げをせず、我慢していただきたいところです。

 
築20年ほどが経つと借り入れがあったマンションでも借入残高も減ってきているし、
経理上の話ではありますが以前の改装工事の減価償却費も減ってきていると思います。
税理士や金融機関と話をしながら、なんとか、古いマンションのオーナーさんには
頑張っていただきたいと思います。

もし、弊社にご相談があればいつでもご連絡いただければご提案させていただきます。 
その時の一般的なアドバイスを簡単にご紹介します。

先ほど挙げた改善点の対処として、改装工事を考えてみます。
一度に多くの工事を行うことは工事資金面においても大変ですので、
そこで、やはり大切なことは長期的な「マンションの事業(修繕)計画」です。

これは収益と経費のバランスを現在の賃料と稼働率、未来の賃料と稼働率を想定し考えます。
工事代金は経費と言いましても、その年で経費になる工事内容と将来、何年かに分けて経費とする原価償却での工事内容に分けられます。
この時、事前に工事の優先順位を検討しても、工事内容と優先順位が変わることがありますが、
ここでの順位の入れ替えはやむをえないと思います。

このうようにして、
資金計画と工事の優先順位を兼ね合わせ、検討することが望ましいと思います。

 時には原価償却にかかる工事については、自己資金でその工事をしてしまうと、キャッシュフローでは
良くない結果が生じバランスが壊れることがあるので、金融機関の融資を考えることも必要になってきます。

 マンションの工事の事業計画がおおよそ予想がたてば、次は賃料の改定です。
申し上げた通り、収益と経費の税金対策をしっかり考慮すれば、そのお金も工事代金に回せることも。
どうしても工事代金の資金が必要な場合、賃料も少しは値下げできるようになることも考えられます。
                   (賃料値上げは個人的にはおすすめできませんが・・・・。)


築年数の古いマンションでも改装工事・メンテナンス工事、リノベーション工事など
何度(何年)かに分けて工事を行う「事業計画」をたてることにより、
想定賃料との返済のバランス等もしっかりと計画できるのです。

そしてさらには、その事業計画が存在すると、
お客様の将来の相続対策も検討できるのです。

 弊社では売買をはじめ賃貸斡旋、賃貸マンション管理の「不動産事業部」と
日常維持管理に関する工事から大規模修繕工事までの工事のご提案をさせていただく「建築事業部」、
さらには弁護士・税理士・司法書士など専門家が終結した「コンサルティング事業部」までの
首尾一貫した業務をさせていただいております。

よろしければ、一度声をかけてください!

(お屋敷商會  075-465-6557迄)



























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15:39 賃貸コンサル

賃貸管理

2010/10/30
大変ご無沙汰しています。
今日は賃貸マンションや事務所等の管理(賃貸管理)について
触れたいと思います。

住宅用賃貸マンション、事務所テナント、店舗等を所有されているオーナーさんはどのように
管理(運営)をされてますでしょうか?

当社では賃貸管理業務もさせていただいておりますが、
その業務の中の一つをご紹介いたします。

この不況の時代背景もありマンション、テナント等の賃借人もいろいろな諸事情により
賃料が滞ったり退去を余儀なくされたりという「事故」が増えてきています。

賃料が滞った場合の対処にもいろいろ方法がありますが、
今回は前述した「事故」について話したいと思います。

「事故」にもいろいろありますが、
その中でも言い方は適切ではないですが、「夜逃げ」といわれる場合がございます。
それについて触れましょう。

この「夜逃げ」といわれるケースにもいくつかありますが、
中でも賃借人が法人の場合を取り上げたいと思います。
賃借人が法人の場合、保証人は第三者が望ましいですが、
その保証人もその会社の代表、役員、代表の配偶者が多いです。
そのような状況も含め考えてみましょう。


「夜逃げ」の場合、賃料、電気、ガス料金等を滞納していることが多いようです。
さらに、悪質な場合は「夜逃げ」の寸前まで大家さんや管理会社にうまく言いながら時間を稼いで、
ある時、気づけば部屋は「もぬけのカラ」という場合がございます。

このような場合、大家さんはどうすればよいでしょう?
大家さんは、少なくとも賃借人が滞納をした滞納金の「処理」とその部屋(賃貸借の対象不動産)に
残された動産の処分をしなければなりません。

 この不景気な時代には入居時の保証金も減少傾向にあり満足できる保証金を受領することは
大家さんも難しくなっています。
よって、入居者が滞納をしていた賃料を保証金でまかなえない場合が多いようです。

 動産の処分に関しても、大家さんは精神的にもたいへん煩わしい気分になります。
また、金銭的にも、余計な出費が出る場合も少なくないです。
本来であれば賃借人の費用負担になる動産処分も、
「夜逃げ」ですので、その処分費用もだいたいが大家さんの負担になってしまうことが多いです。

その具体的な余計な出費例をあげますと、法的に賃料等の未収入金(滞納金)回収するための手続きを専門家へ依頼するための金銭、その処理に関する業務(残存した動産処分等の法的手続き)などの多大な費用です…。


 不景気な中、もちろん、大家さんも相場賃料で所有物件を貸したいと思います。
また、良い入居者に借りてほしいとも思ってられると思います。

しかし、大家さんは収益率(稼働率)をあげるために、少しでも賃料等を安く設定したり、
貸す時の条件を低く設定したりすることがよく見られます。


やはり、
この不景気の中で賃貸業を経営していくためには、
入居者斡旋の条件、契約書の内容(裁判になった時、判決が取りやすいようにする)、
日常の集金業務を含める管理業務等について、
よくよく考えなければならない時代に入りました・・・。

管理会社に委託する場合、管理会社の選定も「管理料が安い」だけで選ぶのではなく、
上記の事などを親身になって相談にのってくれて、更に正確な知識に基づく的確なご提案、
具体的なアドバイスができる管理会社を選ばなければ最終的には、
大家さんが「煩わしい気分になることになったり、多大な時間と多大な金銭の浪費」
をすることになってしまいます。

弊社では、形だけの「講習会」や「一般的な法律知識に基づく型にはまった業務」ではなく、
その大家さんの所有する物件ごとに、各々の状況に応じた最適なご提案を
弁護士等の各専門家とチームを組んで大家さんとご相談をさせていいただきながら、
諸問題を解決させていただいています。


弊社は入居率の向上などの斡旋のお手伝いから相続対策などの税務や法律に関するご相談を
すべて含め、「賃貸管理業務」と思い業務を行っています。

何かありましたら一度、ご相談ください!



*読みずらい文章、不適切な表現などご容赦くださるようお願いいたします。
 また、長文にお付き合いありがとうございます。























15:00 賃貸コンサル

30年以上前から継続している賃貸借契約(借家)について②

2010/07/10
こんにちは。
今回は前回のパート②ということで考えていと思います。

前回の課題は、
「入居者(賃借人)さんから物件を購入したいというお話を頂きました。」
「どのようにすすめたらよいですか?条件があえば売却したいんですけれど・・・」
 ということでした。
 

今回は入居者(賃借人)が当該土地・建物を購入したいということですが、
入居者に確認したところ、
購入金額は決定していないが、
近隣の売買相場よりは、当然、安く購入できると思っている、
との事でした。

  (本物件の条件)
  本物件の賃料は約5万円で、対象建物の概略は木造2階建の1軒家、合計床面積約30坪、4LDKで、
  敷地面積は約35坪、駐車場はありませんが最寄駅(地下鉄烏丸線)徒歩5分、前面道約5Mというものです。

この5万円という賃料は近隣の賃料相場よりもかなり安い賃料でした。
私個人的には、おそらくこの対象物件の相場は10万円前後でも安いのではないか?
と思います。

入居者が希望する購入価格は、以下の通りです。
「賃家権の価値」を相場金額から差し引いてほしい。
その「賃家権の価値(算定基準)は、近隣売買相場の約半分以上。
できたら3分の2を借家権相当額としたい。
(つまり購入希望価格は相場の3分の1)
この理由は、
本物件はもう30年以上も借りているということで、
万一、大家さんが立ち退きを要求さてたとしても、
大家さんの正当事由がない限り立ち退きは基本的には成立しにくい。
さらに、入居者は立退料も上記の借家権相当額に付け加え、
購入金額から差し引いてほしい、ということでした。
その立ち退き料を算定すると、

①移転先の入居費用(相当期間の差額家賃の保証)
②移転先に必要な経費(仲介会社の仲介手数料・保証金など)
③その他移転雑費
④慰謝料
ということでした。


ここで、皆さんはどう思われますでしょうか?

大家さんにこのお話をしたところ、

この物件は大家さんは先代から相続により当該不動産を取得されたのですが、
「今の入居者は亡くなられたご主人(契約者:賃借人)の奥さんとそのお子さんです。」
「お父さん(先代の大家さん)と契約者の亡くなられたご主人とは非常に仲もよく、
信頼関係もあり、好意でお父さんが先代の入居者に賃料も安くで貸した、ということを聞いています。」
とのことでした。
「最初はこの入居者からのお話は、良い話しと思いましたが、
 昔からの大家と入居者との関係をなかったかのように、、
 以前のお父さんの好意も忘れて、恩を仇で返されているようにも思えます。」
「今の入居者には買いたたかれている様に思います。」
というお話しをされていました。

なんとなく、
さびしいお話です。


平成4年8月1目に借地借家法が一部改正され、
社会経済情勢の変化による定期借地権導入と期限付建物賃貸借が新設されました。
但し、本件はもう30年以上も前からの賃貸借契約です。
原則的には改正以前の契約は旧法が適用されます。

旧法では時代背景が考慮され、入居者(賃借人)を保護する観点で作られた法律、
といってもいいぐらい大家さんには不利な法律です。

今回は大家さんは不利な旧法を基準にして考えていかなければなりません。


この案件の結末は、

当初大家さんも売買金額を譲歩しあい売却するのも利口だと思われましたが、
最終的に大家さんは入居者に立ち退きを希望されました。

しかし、
大家さんには、
一般的には立ち退を希望するための正当事由がないこと、
多額の立ち退き料を支払いたくないこと、       ***下記参照(「立退料支払いによる正当事由」について)
などの理由により、
入居者への立退料支払いは適切ではない
ということで、
まずは賃料の値上げを法的に進めていこうということになりました。
(事務作業ではありますが賃料の増額請求訴訟です)


この不景気な時代を背景に、入居者との信頼関係・法的な観点からの双方の立場の言い分・
賃借権などに関する売買の習慣等を借地借家法、民法をはじめ、
借地権割合などを考慮した相続時の税務問題も含め各専門家からアドバイスを頂き、
私もさまざまな切り口で時代とそれぞれの大家さんに最も適した方法を日々勉強したいと思います。


―(参考)―
「立退料支払いによる正当事由」について

昭和27年、最高裁にて立退料が正当事由を補完すると解釈
(正当事由の内容が解釈・適用面で双方の事情を総合勘案)

家主が立退きを請求する正当事由としては不十分だが、家主が立退料として相当額の金員を提供するならば、家主側の有利な事情の一つとして評価し、正当事由を補完する。という考え方。 (立退料とは借家人が移転先となる代替家屋の獲得と移転の困難、及び移転することによる生 活上の不利益を軽減し、賃貸家屋を使用する必要性を減少させる方法の一つと認める)昭和29年、最高裁にて正当事由の解釈をさらに踏み込んだ判決



 
本日はながながと分かり難い長文にお付き合いいただきありがとうございました。
乱文ご容赦ください!













12:00 賃貸コンサル | コメント(0) | トラックバック(0)

30年以上前から継続している賃貸借契約(借家)について

2010/06/29
こんにちは。
今回は「借家」について書きたいと思います。

ある大家さん(地主さん)が何軒かの借家をお持ちです。
その大家さんからこのようなご相談を頂きました。

「入居者(賃借人)さんから物件を購入したいというお話を頂きました。」
「どのようにすすめたらよいですか?条件があえば売却したいんですけれど・・・」

 ということでした。 

早速、大家さんとお会いし、いろいろお聞きさせていただきました。
そして、確認させていただいたところ、
以下の事が確認できました。

(購入者について)
①入居者が購入希望されていること。
②購入金額は具体的には提示がない。
③入居者は二人(親子:お母さん80歳、お子さん60歳)推定のご年齢です。


(借家契約状況などについて)
③契約書が存在しない。
④今の賃料が近隣相場よりかなり安い。
⑤維持管理はすべて入居者が負担(固定資産税は大家さん持ち)



このような場合はどのような点に注意をしてお話を進めたらよいのでしょう?

このお話には他にもいくつかの問題・課題がありそうです。
京都にはこのようなお話は多いですね。

では、
次回はこの案件について考えていきたいと思います。















18:25 賃貸コンサル | コメント(0) | トラックバック(0)

バランス

2009/08/01
こんにちは。
昨日、今日とお天気も不安定ですごしにくいですね。
 皆さんお元気ですか?

今日は賃貸管理業務について少し・・・。
 先日、ある親しくさせて頂いている賃貸マンションのオーナーさんと話をしました。
 話の課題は現在の賃貸マンションの見通しでした。
 

会話の一部をご紹介しますと、
(一部抜粋)
 ~ 確かに今のこの時期は、先般のリーマンショック後、オーナー様にも大変な時代です。
この時期をなんとか乗り切るために若干の賃下げなどにより
空室部屋を減らそうということもされてる方も多いのではないでしょうか?

 リーマンショック前にファンド会社にも注目をあびた賃貸収入利回りでの
賃貸不動産の投資を目的にした売買の影響もあり、新築の賃貸マンションの建設が一時期増えました。
 以前からも京都は大学も多く、マンション経営に力をいれておられたオーナー様も多いと思います。
 そこに、リーマンショック前の期間こそ短かかったですがバブルが到来し、
賃貸マンションがさらに増加したわけです。

 となると、需要と供給のバランスが崩れ賃料の価格破壊がおきる、というわけです。
 そこに、リーマンショック後にゆっくり浸透してきた個人所得の低下を背景に、
マンションの増加と少子化、学生さんについては経済的な問題などなど

入居者の絶対数の減少がさらに加わり、今まででは比較的安定してきた賃貸マンション業、
とりわけ賃料相場が今や以前より不安定になり、相続対策で建築されたオーナー様には
事業計画見直しにかかる返済期間の延長、築年数が若干経過しているマンションであれば
償却年数を考慮した修繕時期の計画など、考えなければならない問題が山住です


  というような、話をさせていただいたんですが,
工務店と不動産を兼業しているからこそ、
可能な業務活動と弊社がいつもお世話になっている税理士、弁護士、建築士などの専門家とともに
このような時代をなんとか越えるべき検討をしながら最善の方法を皆様に提供できるよう
頑張りたいと思います!!

16:49 賃貸コンサル | コメント(0) | トラックバック(0)
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